¿Es el modelo ‘construir para alquilar’ la solución al problema de la vivienda?

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Jorge Hernando Cuñado, Universidad Nebrija

Continúa en plena efervescencia el mercado inmobiliario español. Aun así, soplan vientos de cambio. Por un lado, tenemos la gran subida de los costes de construcción, y, por otro, la muy previsible subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo para hacer frente a la inflación en Europa.

En el tema de la vivienda, España ha sido tradicionalmente un país de propietarios, sin una arraigada cultura del alquiler. Pero los tiempos han cambiado: los bajos salarios y la precariedad laboral impiden a los jóvenes tener acceso a la vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler.

Los nuevos caseros son muy grandes

En medio de este panorama ha surgido el modelo construir para alquilar, por el que se construye obra nueva para poner en alquiler en vez de para ser vendida. Se alquilan edificios enteros que son propiedad de una misma empresa. La gestión de los alquileres queda en manos de las empresas y no de los particulares. Los inversores buscan una corriente fija de ingresos a largo plazo: el pago de los alquileres por parte de sus arrendatarios.

Este modelo de construir para alquilar llega desde los países anglosajones (Estados Unidos y Reino Unido) donde existe una arraigada cultura del alquiler.

Esta fórmula de alquiler profesional está creciendo en los últimos años por diversas razones:

• La imposibilidad de acceso a la vivienda en propiedad por parte de la población joven.

• La baja oferta de viviendas en alquiler.

• La alta demanda de alquiler en las grandes ciudades.

• Los altos precios de los alquileres en las grandes ciudades y en determinadas zonas, lo que significa una oportunidad de inversión atractiva.

• Al ser vivienda nueva, los arrendatarios disponen de casas modernas con equipamiento (gimnasios, piscinas, zonas comunes, etc.). El alquiler tradicional, el de los pequeños arrendadores, difícilmente ofrece estas condiciones.

¿Quiénes impulsan la construcción para alquiler?

Hay grandes empresas de inversión, aseguradoras y fondos de inversión extranjeros apostando por este modelo. Pero también hay iniciativas públicas: la Comunidad de Madrid ha lanzado el Plan Vive, una colaboración público-privada donde los arrendadores son las empresas que construyen las viviendas. El objetivo es poner en el mercado de alquiler, mediante el modelo construir para alquilar y en un plazo de ocho años, 25 000 viviendas con precios “hasta un 40 % por debajo” de los de mercado con acceso prioritario a jóvenes, mayores y mujeres.

Existen otras iniciativas similares, como el Habitatge Metròpolis Barcelona, para la construcción de 4 500 viviendas para alquilar en Barcelona, o el Plan 20.000 del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que financia la construcción de 20.000 viviendas de alquiler social en todo el país a partir de 2022.

La mayor dificultad que presenta desarrollar el modelo construir para alquilar en alianza público-privada es compatibilizar la rentabilidad para el inversor con el alquiler asequible para los arrendatarios. Además, los costes de fabricación se han encarecido debido a la importante subida de los precios de los materiales de construcción.

Tampoco se puede construir para alquilar en todas las regiones pues, para su rentabilidad, se necesita que haya una alta demanda de vivienda en alquiler. Por tanto, es un modelo que puede funcionar en regiones como Madrid, Cataluña, Baleares, Málaga o Alicante.

Una opción pero no una solución

Un estudio de la London School of Economics sobre la aplicación de este modelo en Londres destaca la importancia de la localización, la infraestructura y tener buenas comunicaciones en estas viviendas de alquiler. También señala el poder de regeneración urbana del modelo.

Sin embargo, dicho informe subraya que hay poca evidencia de que el modelo construir para alquilar genere vivienda asequible por sí mismo. Los inquilinos eligen este tipo de alquiler porque ofrece pisos nuevos, en buenas localizaciones y con un servicio profesionalizado. El perfil de los arrendatarios londinenses es el de parejas de jóvenes profesionales y trabajadores especializados que comparten piso.

Así, este modelo puede ayudar a reducir el déficit de viviendas en alquiler en España, pero no va a solucionar el problema de la vivienda por una serie de razones.

Por una parte, este modelo se enfoca en áreas donde existe una alta demanda de vivienda y los alquileres son altos y, por tanto, proporcionan altos beneficios a los inversores. Esto vuelve a dejar fuera del acceso a la vivienda a amplios sectores de la población.

La opción sería entonces las colaboraciones público-privadas, en las que las administraciones implicadas exijan a los inversores-constructores que el alquiler sea asequible y por debajo del precio de mercado. La cuestión es que, en estos casos, el incentivo para los inversores es menor porque se ajustan mucho los beneficios empresariales.

Una solución integral

Tenemos, por tanto, una alta demanda de viviendas en grandes ciudades y zonas turísticas, donde necesita vivir mucha gente y hay poca oferta de casas; esto explica los altos precios.

Además, grandes segmentos de la población sufren precariedad laboral y bajos salarios que no les permiten el acceso a la vivienda, ni en propiedad ni en alquiler, en las zonas tensionadas por la alta demanda.

Por otra parte, está la España vaciada, esos territorios que van perdiendo población progresivamente y donde no hay tanta demanda de viviendas.

El diseño y aplicación de políticas, planes y acciones públicas pueden dar una solución global, que mejore todos estos problemas en torno al acceso a la vivienda.

Jorge Hernando Cuñado, Profesor de Economía y Empresa, Universidad Nebrija

Este artículo fue publicado originalmente en The Conversation. Lea el original.